Любой плательщик НПД (налога на профдоход) может сдавать в аренду жилое имущество: дом, квартиру или комнату. За это нужно платить налог: 4%, если сдаёте квартиру физлицу, и 6% — если помещение в аренду берёт ИП или организация.
Самозанятый может сдавать в аренду любое количество жилья на любой срок. Можно сдавать одну квартиру в Москве, а можно купить несколько квартир в небольшом городе и сдавать их посуточно. Главное — не превышать лимит годового дохода.
Сдавать квартиру можно даже бывшему работодателю. В таких сделках работодатель не уходит от налогов — а потому и вменять необоснованную налоговую выгоду не получится. У налоговой могут появиться вопросы, но прецедентов по запрету таких сделок на 2024 год нет.
Сдавать в аренду нежилую недвижимость самозанятому запрещено. У вас не получится платить НПД со сдачи в аренду земельного участка, гаража, офиса, складского помещения, апартаментов.
Для сдачи нежилой недвижимости есть два варианта:
-
- Сдавать как физлицо без специального налогового статуса — тогда нужно платить НДФЛ; этот налог зависит от уровня годового дохода и начинается с 13%.
- Оформить ИП на УСН и выбрать схему налогообложения «Доходы». Тогда нужно будет платить 6% и фиксированные взносы.
- Оформить ИП на патенте и платить фиксированную сумму со сдачи недвижимости в своём регионе.
Что учесть самозанятому при сдаче в аренду чужого жилья
Законодательство разрешает плательщикам НПД сдавать чужое жильё в аренду.
Самозанятому доступна субаренда. Вы можете сдавать в аренду чужое помещение — но для этого вам понадобятся договор аренды и письменное согласие собственника на субаренду. Важно — платить налог нужно будет со всей суммы, которую вы получаете от жильца. Права вычесть расходы у вас не будет.
Самозанятый может сдавать жильё, принадлежащее супругу. Но здесь важна дата покупки жилья.
Если вы сдаёте жильё, которое куплено в браке, то при договоре аренде с длительностью до года нужно только свидетельство о браке. При договоре аренды, который длится больше года, нужно нотариально заверенное согласие от супруга для Росреестра.
В этих случаях договор заключается от вашего имени, так как вы — наймодатель, управомоченный законом.
Если вы сдаёте жильё, которое куплено до брака, потребуется также доверенность на право управления или договор пользования. При доверенности вы можете подписать договор аренды, который нужно заключать от имени собственника. Если же вам передали право пользования, можно заключить договор самому.
Сдача жилых помещений, тонкости налогообложения и отчётность
Вам нужно платить деньги со всех доходов, которые вы получаете от сдачи помещения в аренду. Так, если вы включили оплату «коммуналки» в стоимость аренды, вы заплатите с неё налог. Если же передать эту обязанность жильцам, то платить налог не придётся, так как вы не получаете деньги.
Также придётся заплатить налог с депозита, если вы оставили его себе. Причины, по которым остался у вас, неважны. И при компенсации повреждений жилья, и при зачёте депозита в сумму аренды нужно учесть налоги.
Отчётность не отличается от стандартной. От вас потребуется только договор и выставленные чеки.
Самозанятость и гостиничный бизнес
Закон № 59-ФЗ от 19.09.2019 однозначно утверждает: плательщикам НПД нельзя организовывать бизнес, используя жилые помещения. Помещению можно присвоить статус нежилого, но тогда самозанятый не сможет платить НПД с его аренды.
Единственный вариант — сдавать квартиру или дом посуточно, но исключить признаки гостиницы:
-
- уборку комнат,
- обслуживание номера,
- организацию питания,
- прочие сопутствующие услуги.
Для организации полноценного гостиничного бизнеса больше подходит статус ИП. Также можно открыть ООО.
Как самозанятому сдать квартиру: рассказываем пошагово
Чтобы сдавать в аренду жилое помещение и платить НПД, нужно:
-
- Зарегистрироваться как плательщик НПД (если такого статуса у вас ещё нет).
- Заключить договор аренды — даже если вы сдаёте квартиру на сутки.
- Если договор длится год или больше, нужно зарегистрировать его в Росреестре.
- Получить средства от арендатора любым удобным способом.
- Формировать чеки по каждой транзакции. Специфических требований к чекам за аренду нет, за исключением того, что в них должен быть указан период оплаты аренды. Например, с 1 октября по 31 октября 2024 года.
- Заплатить налог по стандартной процедуре.
Выводы
Если вы самозанятый, то можете сдавать в аренду жилые помещения, получать доход и платить стандартные 4% или 6% налогов от дохода. Важно не превышать доход в 2,4 млн рублей, не организовывать гостиничный бизнес и не сдавать в аренду нежилые помещения.
